バーチャル物件Xについて価格要素の変数を査定していただくと、DCF法収益価格を試算することができます。
試算に際しては物件Xへの投資(購入)のお立場でお願いいたします。

前提

1．試算シートの1年目(初年度)の収支は収支査定のとおりに固定されています。

○ 竣工直後のビルであり、入居テナントの契約賃料(継続賃料)はマーケットの適正賃料(新規賃料)に設定されています。共益費、駐車場収入も同様にマーケットの適正な水準に設定してあります。

○ 空室率は更改率と空室期間で査定（注1）しますが、1年目(初年度)は物件Xのエリアの大型ビルの平均的な空室率と物件Xの競争力に配慮して設定されております。

(注1)　空室率＝（１－更改率）×空室期間／12ヶ月

○ 各運営費用は弊社データ等に基づく標準的なものを査定しており、2年目以降も横ばいのシナリオを採用しています。

○ 資本的支出は再調達原価を基にして査定しており、2年目以降も横ばいのシナリオを採用しています。

2．エリア標準利回りは弊社で査定した参考の数値で、試算には反映されません。

試算

1．利回りの査定

○ DCF法の収益価格は「割引率(Dr)」と「最終還元利回り(Tr)」により価格が決定されますが、試算に際しては取引利回りの「還元利回り（Cr）」(注2)も含めて三つの利回りを査定してください。

(注2)キャップレート(Cr)の表示も多く、DC法(直接還元法)試算の利回りとなる。

○　エリアの標準的なポイントに立地する竣工直後の大型ビルをイメージしており、エリア立地以外の個別性については考慮する必要はありません。

2．変数シナリオ

運営費用と資本的支出は2年目以降も横ばいのシナリオ(注3)なので、査定していただくのは運営収入の各項目の2年目から11年目までの変動率の査定で、期間中横ばいと判断される場合には±０のままで選択の必要はありません。

○ 将来マーケットの適正賃料(新規賃料)がアップすると判断される場合には＋の数値を選択し、ダウンすると判断される場合には－の数値を選択します。

○ 竣工直後のビルであり、入居テナントの契約賃料(継続賃料)とマーケットの適正賃料(新規賃料)とは同じ水準に設定されていますが、将来マーケットの適正賃料(新規賃料)が変動する場合には、賃料改定に合わせて既存テナントの契約賃料(継続賃料)が変動する可能性があります。ただし、この変動率は通常はマーケットの適正賃料(新規賃料)の変動率よりも小さいのが一般的です。

○ 更改率と空室期間の査定により、空室率が設定されます。将来のエリアの賃貸床の需給の予測により判断することになります。

○ 共益費についても賃料の設定と同じような検討が必要となります。

(注3)　小規模修繕費・資本的支出については経年により増加します。

評価額決定

1．変数を査定して求めた試算価格については、投資採算分析に連動しており、借入条件

(LTV等)を設定しなおすと、DSCR・OER・エクイティーのIRR等の採算分析ができます。(この分析を結果を踏まえて、再度変数部分を査定しなおしシミュレーションすることができます)

2．投資採算分析の結果を踏まえて、決定したDCF法収益価格を送信してください。